饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局(jú)联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额(é)不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通(tōng)过中介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)多少由(yóu)各(gè)中介(jiè)机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未明确(què)具体(tǐ)的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价即可。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向(xiàng)交易当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依法查处不按(àn)规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服(劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过(guò)高的(de)经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市的(de)二手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担(dān)。即使一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意(yì)承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于(yú)提高(gāo)交易中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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